問11
建物の所有を目的とする土地の賃貸借契約（定期借地権及び一時使用目的の借地権となる契約を除く。）に関する次の記述のうち、借地借家法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。
-
- 借地権の存続期間が満了する前に建物の滅失があった場合において、借地権者が借地権の残存期間を超えて存続すべき建物を築造したときは、その建物を築造することにつき借地権設定者の承諾がない場合でも、借地権の期間の延長の効果が生ずる。
- 転借地権が設定されている場合において、転借地上の建物が滅失したときは、転借地権は消滅し、転借地権者（転借人）は建物を再築することができない。
- 借地上の建物が滅失し、借地権設定者の承諾を得て借地権者が新たに建物を築造するに当たり、借地権設定者が存続期間満了の際における借地の返還確保の目的で、残存期間を超えて存続する建物を築造しない旨の特約を借地権者と結んだとしても、この特約は無効である。
- 借地上の建物所有者が借地権設定者に建物買取請求権を適法に行使した場合、買取代金の支払があるまでは建物の引渡しを拒み得るとともに、これに基づく敷地の占有についても、賃料相当額を支払う必要はない。
正解
3
解説
肢１ 誤り
借地権設定者の承諾がない場合、借地権の期間の延長の効果は生じません。
延長の効果が生じる場合、そもそも期間の設定が無意味なものとなり、借主が好き勝手できるようになってしまいます。
借地借家法7条１項
借地権の存続期間が満了する前に建物の滅失（借地権者又は転借地権者による取壊しを含む）があった場合において、借地権者が残存期間を超えて存続すべき建物を築造したときは、その建物を築造するにつき借地権設定者の承諾がある場合に限り、借地権は、承諾があった日又は建物が築造された日のいずれか早い日から二十年間存続する。ただし、残存期間がこれより長いとき、又は当事者がこれより長い期間を定めたときは、その期間による。
肢２ 誤り
再建築による借地権の期間の延長は、転借地権者にも及びます。
そのため、転借地権者は建物を再築することができます。
借地借家法7条3項
転借地権が設定されている場合においては、転借地権者がする建物の築造を借地権者がする建物の築造とみなして、借地権者と借地権設定者との間について第一項の規定を適用する。
肢３ 正しい
借地借家法は、借地人の保護を目的としています。
借地上の建物が滅失した場合、残存期間を超えて存続する建物を再築できないとする特約は、借地権者に不利な特約となるため無効です。
借地借家法9条
この節の規定に反する特約で借地権者に不利なものは、無効とする。
肢４ 誤り
建物買取請求権の行使による代金の支払いと建物の引渡しは同時履行の関係にあるため、建物所有者が代金の支払いがあるまで建物の引渡しを拒むことは問題ありません。
ただ、拒んでいる間も建物を使用していることになるため、土地の賃料相当額を借地権設定者へ変換する必要があります。
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